▲ 상가건물임대차보호법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 오히려 권리금에 부담을 느낀 임대인이 보증금과 임대료 등을 올려 임차인의 부담이 가중될 것이란 우려가 커지고 있다(사진은 기사의 특정사실과 관련이 없음).

지난 5월부터 본격 시행되고 있는 상가건물임대차보호법(상가임대차보호법)으로 임대인과 임차인 등의 갈등이 본격화될 조짐을 보이고 있다.

특히 대부분의 안경원이 임차된 매장이어서 사전 대비가 필요한 상황이다.

지난 5월 12일 국회 본회의를 통과한 상가임대차보호법 개정안은 약자인 임차인의 권리를 보호한다는 취지로 마련된 법률로 점포 운영과정에서 얻은 영업 노하우나 시설비, 입지에 따른 이점, 단골 고객 수 등을 금전적 가치로 매겨 상인에게 법적으로 최소한의 이익을 보장한다는 것이다.

이번 개정에서 가장 눈에 띄는 부분은 그동안 법적으로는 인정받지 못하던 권리금의 보호법을 도입하여 그 실체를 인정한다는 것이지만 법적인 미비로 임대인과 임차인의 분쟁이 커질 전망이다.

기존에는 상가임대차보호법의 적용 대상이 서울시의 경우 보증금 4억원 이하 임대차 계약자에게만 해당돼 4억원을 넘으면 전세권 등기를 해야 보증금을 보호받을 수 있었다. 하지만 개정안 통과로 4억원을 초과하더라도 보증금에 상관없이 세무서에서 확정일자를 받으면 보증금을 보호받게 됐다.

사회적 약자인 임차인의 권리금을 최대한 보호한다는 목적으로 이 법이 개정된 것이다.

우선 이번 개정 법률은 임대 기간 만료 직전 3개월간 기존의 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 행위를 건물주나 임대인이 방해할 수 없도록 규정하고 있는데, 이는 임대인이 반발하는 부분이다.

임차인 간에 권리금을 주고받을 경우 건물주가 자신의 의지대로 신규 임차인을 선택할 수 없게 되어 기존 임차인이 권리금 행사를 하지 못하도록 여러 조치를 취할 가능성이 있다.

더구나 이번 개정법에는 임차인끼리 권리금을 주고받는 행위를 임대인이 방해할 경우 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 신설 규정됐지만, 상인과 건물주 사이에 분쟁이 발생할 경우 소송이 부담스러운 세입자들은 아예 권리금을 포기하거나 장기간의 소송으로 더 큰 비용을 치를 수 있다.

국토교통부 자료(2013년)에 따르면 권리금이 있는 상가는 전체 상가의 55% 정도로 이중 임대인이 직접 권리금을 받는 비율은 4%에 불과하다.

하지만 앞으로는 모든 임대인은 임차인의 권리금에 대한 손해배상책임을 질 수 있어서 권리금에 대해 신경을 쓸 수밖에 없다.

또한 시장에서는 이번 법 개정으로 오히려 부담이 임차인에게 다시 전가될 것이란 우려가 적지 않다.
주요 상가들 이미 보증금•임대료 상승 기미
상가를 임차해 영업하고 있는 많은 안경원 원장들은 법안 시행 초기에 임대인이 수익을 극대화하기 위해 월세와 보증금을 높일 것을 우려하고 있다.

수익의 리스크를 줄이려는 움직임이 유망 상권부터 본격화될 것이라는 판단에서다. 즉 권리금이 많은 임차인이 스스로 나가게 만들 수 있고, 임대인의 의지대로 신규 임차인을 선택 유도할 가능성이 있는 것이다.

결국 이번 개정 법률은 그동안 일반적 상거래로만 존재하던 권리금을 임차인에게 명문으로 보장하고, 기존 임차인이 권리금을 최소한 회수할 수 있도록 보호하고 있는데, 임대인에게는 그동안 없었던 의무가 새로 생기면서 그 부담이 다시 임차인에게 옮겨갈 수 있는 상황이다.

서울 마포구의 역세권에서 안경원을 운영 중인 한 원장은 “건물주 입장에선 지금껏 임차인끼리 주고받던 권리금을 임대인보고 책임지라는 법이 생기면서 앞으로는 임대료를 제대로 받겠다고 나올 가능성이 크다”며 “특히 권리금이 일반화된 홍대나 가로수길, 이태원 경리단길 주변상가를 중심으로 계약기간 만료 시점이 다가오면서 임대료가 오르고 있다 ”고 말했다.

또한 이번 개정 법률에는 권리금에 대한 과세가 포함되어 향후 권리금을 산정하는 기준과 표준계약서가 마련될 예정이다.

이 경우 권리금이 고스란히 세원(稅源)으로 적용되어 표준계약서 작성 대상자인 약 120만명 이상의 자영업자의 권리금에 세금을 부과할 수 있게 되었다.

현재 정부가 추산하는 상가 권리금 평균 금액인 약 2,748만원으로 환산하면 이번 법률 개정으로 정부가 얻게 되는 신규 세원은 전국적으로는 약 33조원 규모나 된다.

서울 서초구의 한 안경원 원장은 “세수 부족으로 작년부터 영세 자영업자에 대한 세무조사가 확대됐는데, 이번 권리금 개정 법률은 결국 자영업자들에게 장기적으로 부담이 될 것”이라며 “세월호와 메르스 사태 등이 발생할 때마다 매출이 감소된 안경원이 권리금의 세금 부담까지 추가로 떠맡게 되었다”고 꼬집었다.

상가임대차보호법을 발의한 민병두 의원(새정치민주연합)의 한 보좌관은 “상가 수익에 대한 세금은 현행 소득법에 규정된 사항이기 때문에 이번 개정안을 신규 세원을 확보하기 위한 조치로는 볼 수 없다”며 “다만 일부에서는 임차인이 권리금을 행사하지 못하도록 강요할 것으로 보는 시각도 있지만, 이 법에는 건물주가 임차인을 지정할 수 있는 조항도 담겨 있어서 임차임이 권리금 주장을 못할 수 있다는 생각은 오해”라고 설명했다.

한편 지난 25일 국책연구기관인 한국법제연구원은 ‘재건축•재개발이 진행되는 경우 권리금 회수 기회가 보장되지 않는 경우가 있는 만큼 입법적인 보완이 필요하다’며 상가임대차보호법의 수정을 요구하는 입장을 밝혔다.

법제연구원의 한 관계자도 “감정 평가에 관한 규칙에 따른 수익환원법 등을 참고해 산정한 적정 권리금의 책정을 법제화해야 한다”며 “임차인의 부담이 될 수 있는 부분도 더욱 면밀한 연구와 모니터링이 필요하다”고 말했다.